متن شکایت از مستاجر عدم پرداخت اجاره: راهنمای جامع تنظیم دادخواست تخلیه و مطالبه اجور معوقه

وقتی مستاجری از پرداخت اجاره بها خودداری می کند، وضعیت می تواند برای موجر بسیار نگران کننده و گیج کننده باشد. در چنین شرایطی، آگاهی از راه های قانونی و نحوه تنظیم متن شکایت از مستاجر عدم پرداخت اجاره که در اصطلاح حقوقی به آن «دادخواست تخلیه و مطالبه اجور معوقه» گفته می شود، حیاتی است. این راهنما به صورت جامع و کاربردی، مسیر قانونی را از گام های اولیه تا اجرای حکم برای موجران روشن می کند.

مدیریت ملک و روابط با مستاجر می تواند مسیری پرفراز و نشیب باشد. یکی از چالش برانگیزترین موقعیت ها زمانی رخ می دهد که مستاجر، به هر دلیلی، از پرداخت اجاره بها سر باز می زند. در این لحظات، دغدغه های مالی، نگرانی از ادامه تصرف ملک بدون وجه و سردرگمی درباره مراحل قانونی، موجر را فرا می گیرد. این مقاله با هدف ارائه یک راهنمای کامل و گام به گام برای موجرانی نگاشته شده است که در چنین وضعیتی قرار گرفته اند. در این بخش، ابعاد مختلف دادخواست تخلیه و مطالبه اجور معوقه، از انواع آن گرفته تا نحوه تنظیم و پیگیری، با زبانی ساده و قابل فهم تشریح می شود تا به موجران کمک کند حقوق خود را به بهترین شکل ممکن احقاق کنند.

چرا پیگیری قانونی عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر حیاتی است؟

مواجهه با مستاجری که اجاره بها را پرداخت نمی کند، صرفاً یک مشکل مالی نیست، بلکه می تواند ابعاد حقوقی پیچیده ای پیدا کند. اقدام قانونی به موقع و صحیح در این زمینه، برای حفظ حقوق و منافع موجر نقشی حیاتی دارد. وقتی اجاره بها پرداخت نمی شود، این عدم پرداخت می تواند به مرور زمان به خسارات مالی قابل توجهی منجر شود و حتی ارزش اجاری ملک را در بازار تحت تأثیر قرار دهد.

از سوی دیگر، تأخیر در پیگیری قانونی می تواند به طولانی شدن تصرف ملک توسط مستاجر بدون پرداخت اجاره منجر شود. این وضعیت نه تنها زیان مالی را افزایش می دهد، بلکه ممکن است فرصت های اجاره دادن ملک به مستاجری متعهد را نیز از بین ببرد. لزوم رعایت تشریفات دادرسی نیز از دیگر جنبه های مهم است. قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر، قواعد و مراحل مشخصی را برای طرح دعاوی تخلیه و مطالبه اجور معوقه تعیین کرده اند که عدم آگاهی یا نادیده گرفتن آن ها، می تواند به ضرر موجر تمام شود و روند رسیدگی را طولانی تر کند. به همین دلیل، برای هر موجری که با مشکل عدم پرداخت اجاره روبرو می شود، شناخت و به کارگیری ابزارهای قانونی، یک ضرورت اجتناب ناپذیر محسوب می شود.

گام های اولیه قبل از تنظیم دادخواست: از مذاکره تا اظهارنامه

قبل از ورود به مراحل رسمی و حقوقی تنظیم دادخواست متن شکایت از مستاجر عدم پرداخت اجاره، چندین گام اولیه وجود دارد که می تواند نه تنها در حل و فصل دوستانه مشکل مؤثر باشد، بلکه در صورت لزوم، به تقویت موقعیت حقوقی موجر در دادگاه کمک شایانی کند. این گام ها شامل مذاکره و ارسال اظهارنامه رسمی است.

مذاکره دوستانه: اولین قدم برای حل اختلاف

پیش از هر اقدام قانونی، توصیه می شود که موجر تلاش کند تا از طریق مذاکره دوستانه با مستاجر، مشکل عدم پرداخت اجاره را حل کند. در بسیاری از موارد، مستاجر ممکن است به دلایل موجهی مانند مشکلات مالی موقتی، بیماری یا فراموشی، در پرداخت اجاره تأخیر داشته باشد. یک گفتگوی صمیمانه و درک متقابل می تواند به پیدا کردن راه حل هایی مانند توافق بر سر یک برنامه پرداخت مجدد یا حتی مهلت اندکی برای پرداخت کمک کند. ثبت این توافقات (حتی به صورت پیامک یا ایمیل) می تواند در آینده، به عنوان مدرکی دال بر حسن نیت موجر و تلاش برای حل مشکل مورد استفاده قرار گیرد.

اهمیت ارسال اظهارنامه رسمی: محکم کردن پایه حقوقی

در صورتی که مذاکرات دوستانه به نتیجه نرسد، گام بعدی و بسیار مهم، ارسال اظهارنامه رسمی به مستاجر است. اظهارنامه، یک ابزار قانونی است که از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ارسال می شود و به موجب آن، موجر به صورت رسمی و مکتوب، مطالبات خود را از مستاجر اعلام و او را از عواقب قانونی عدم پرداخت اجاره بها مطلع می سازد. ارسال اظهارنامه از چند جهت اهمیت دارد:

• ثبت رسمی مطالبات: اظهارنامه به عنوان یک مدرک رسمی، تاریخ و محتوای مطالبه را ثبت می کند و دیگر مستاجر نمی تواند ادعای بی اطلاعی از بدهی خود را داشته باشد.
• هشدار قانونی: این اقدام، مستاجر را به جدیت وضعیت و امکان پیگیری های قانونی بعدی آگاه می سازد و ممکن است او را به پرداخت اجاره بها ترغیب کند.
• مدرک لازم در دادگاه: در صورت کشیده شدن پرونده به دادگاه، ارسال اظهارنامه نشان دهنده تلاش موجر برای حل و فصل موضوع قبل از دادخواست است و به عنوان یکی از مدارک مهم پیوست دادخواست، به روند رسیدگی کمک می کند.

نحوه تنظیم و محتوای اظهارنامه

در تنظیم اظهارنامه، باید نکات زیر رعایت شود:

• مشخصات کامل موجر و مستاجر.
• شرح دقیق قرارداد اجاره (تاریخ، مدت، مبلغ اجاره، آدرس ملک).
• بیان صریح مبلغ اجاره های معوقه و مدت زمان آن.
• درخواست صریح پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر (معمولاً ۱۰ روزه).
• اخطار به مستاجر در صورت عدم پرداخت، مبنی بر اینکه موجر به مراجع قضایی مراجعه خواهد کرد.

تفاوت اظهارنامه در قراردادهای عادی و رسمی (با تأکید بر قانون 1376)

در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376، که بیشتر قراردادهای اجاره را پوشش می دهد، ارسال اظهارنامه برای اثبات تخلف مستاجر و پیگیری قانونی ضروری است. اگر قرارداد اجاره به صورت عادی (دست نویس یا چاپی که در دفتر اسناد رسمی ثبت نشده) منعقد شده باشد، اظهارنامه به مستاجر ابلاغ می شود. اما در قراردادهای رسمی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده اند، معمولاً ابلاغ از طریق دفترخانه تنظیم کننده سند صورت می گیرد که آن را اخطاریه می نامند. در هر دو حالت، هدف اصلی، ثبت رسمی اخطار و مطالبه است.

آشنایی با انواع دادخواست های مرتبط با عدم پرداخت اجاره

شناخت دقیق انواع دادخواست هایی که یک موجر می تواند در مواجهه با عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر مطرح کند، برای انتخاب مسیر قانونی صحیح و اثربخش بسیار اهمیت دارد. هر نوع دادخواست، شرایط و مستندات خاص خود را دارد و در موقعیت های متفاوتی کاربرد پیدا می کند. این بخش به بررسی مهم ترین این دادخواست ها می پردازد:

1. دادخواست تخلیه به علت انقضاء مدت اجاره و مطالبه اجور معوقه

این نوع دادخواست یکی از شایع ترین مواردی است که موجر آن را مطرح می کند. زمانی کاربرد دارد که مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده است و مستاجر، با وجود اتمام زمان قانونی، از تخلیه ملک خودداری می کند. در کنار این، اجاره بهای ماه های گذشته را نیز پرداخت نکرده است. در این حالت، موجر از دادگاه درخواست می کند که هم حکم تخلیه ملک را صادر کند و هم اجاره بهای عقب افتاده را از مستاجر دریافت کند.

• شرایط: اتمام مدت اجاره نامه، عدم تخلیه ملک توسط مستاجر، عدم پرداخت اجاره بها برای یک یا چند ماه.
• مستندات: قرارداد اجاره، سند مالکیت، مدارک دال بر عدم پرداخت (مانند پرینت حساب، اظهارنامه).

2. دادخواست تخلیه به علت تخلف مستاجر (عدم پرداخت اجاره بها) و مطالبه اجور معوقه

این دادخواست در مواردی مطرح می شود که مدت اجاره هنوز به پایان نرسیده است، اما مستاجر به دلیل عدم پرداخت اجاره بها مرتکب تخلف شده است. قانون روابط موجر و مستاجر، به ویژه قانون سال 1356 (مخصوصاً اماکن تجاری) و قانون سال 1376 (اکثر قراردادهای مسکونی و تجاری جدید)، شرایط متفاوتی برای این نوع تخلیه دارند:

• تفاوت ها در قانون 1356 (اماکن تجاری): این قانون برای اماکن تجاری، حق سرقفلی برای مستاجر قائل بود. ماده 14 قانون 1356 پیش بینی کرده بود که اگر مستاجر سه بار در یک سال با ابلاغ اظهارنامه یا اخطاریه دفترخانه، اجاره بها را پرداخت نکند و برای بار سوم در موعد مقرر نپردازد، موجر می تواند مستقیماً درخواست تخلیه کند. در این قانون، مراحل پیچیده تری برای تخلیه وجود دارد و معمولاً تخلیه فوری نیست.
• تفاوت ها در قانون 1376: در قراردادهای مشمول این قانون، عدم پرداخت اجاره بها به مدت حداقل یک ماه (بر اساس توافق طرفین در قرارداد، می تواند کمتر یا بیشتر باشد) خود به تنهایی می تواند مبنای دادخواست تخلیه قرار گیرد. در این قانون، حق سرقفلی به شکل سابق برای مستاجر وجود ندارد و روند تخلیه سریع تر است، به ویژه اگر قرارداد به صورت رسمی (با کد رهگیری) و با رعایت شرایط خاص (مانند وجود دو شاهد) تنظیم شده باشد.

3. دادخواست دستور تخلیه فوری

این نوع دادخواست برای موجرانی که نیاز به تخلیه سریع ملک دارند، بسیار جذاب است. اما شرایط خاصی برای صدور دستور تخلیه فوری وجود دارد که مهم ترین آن، شمول قرارداد اجاره تحت قانون 1376 است. علاوه بر این، قرارداد اجاره باید رسمی بوده یا اگر عادی است، حتماً دارای کد رهگیری و امضای دو نفر شاهد باشد. در این صورت، موجر می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه، بدون نیاز به تشکیل جلسه دادرسی و صدور حکم، دستور تخلیه فوری را دریافت کند که به سرعت توسط مأمور اجرا به مرحله اجرا درمی آید. این دستور ظرف چند روز صادر و اجرا می شود.

4. دادخواست صرفاً مطالبه اجور معوقه

گاهی ممکن است مستاجر ملک را تخلیه کرده باشد (مثلاً پس از انقضاء مدت اجاره یا توافق با موجر)، اما اجاره بهای ماه های گذشته را پرداخت نکرده باشد. در این حالت، موجر دیگر نیازی به درخواست تخلیه ندارد و می تواند فقط دادخواست مطالبه اجور معوقه را مطرح کند تا مبالغ پرداخت نشده را از طریق قانونی دریافت کند. این دادخواست نیز مانند سایر دعاوی مالی، از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و در دادگاه رسیدگی می شود.

5. دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

در شرایطی که مستاجر پس از پایان مدت قرارداد اجاره، بدون رضایت و اذن موجر به تصرف و استفاده از ملک ادامه می دهد، این تصرف دیگر اجاره محسوب نمی شود، بلکه به عنوان تصرف عدوانی یا غاصبانه تلقی می گردد. در این صورت، موجر می تواند علاوه بر درخواست تخلیه، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را نیز مطرح کند. اجرت المثل مبلغی است که بابت استفاده مستاجر از ملک، خارج از چارچوب قرارداد و بدون رضایت مالک، تعیین می شود و معمولاً کارشناس رسمی دادگستری آن را برآورد می کند.

انتخاب نوع صحیح دادخواست، به دقت زیادی در بررسی شرایط قرارداد اجاره، تاریخ ها و قوانین مربوطه نیاز دارد. گاهی یک دادخواست ترکیبی از چند مورد فوق را شامل می شود، مانند دادخواست تخلیه و مطالبه اجور معوقه و خسارت تأخیر تأدیه.

در مواجهه با مستاجری که اجاره بها را پرداخت نمی کند، انتخاب مسیر حقوقی صحیح و ثبت دادخواست متناسب با شرایط قرارداد و نوع تخلف، گامی اساسی برای احقاق حقوق موجر است و می تواند تفاوت چشمگیری در سرعت و نتیجه پرونده ایجاد کند.

نحوه تنظیم دادخواست شکایت از مستاجر عدم پرداخت اجاره (گام به گام)

تنظیم یک دادخواست دقیق و کامل، ستون فقرات هر دعوای حقوقی است و دادخواست متن شکایت از مستاجر عدم پرداخت اجاره نیز از این قاعده مستثنی نیست. یک دادخواست جامع، به دادگاه کمک می کند تا به سرعت و با آگاهی کامل به موضوع رسیدگی کند و از اتلاف وقت و انرژی جلوگیری شود. در ادامه، مراحل تنظیم دادخواست به صورت گام به گام تشریح می شود:

1. جمع آوری اطلاعات و مدارک لازم (چک لیست جامع)

قبل از هر چیز، باید تمامی اطلاعات و مدارک مربوط به ملک، قرارداد اجاره و بدهی مستاجر را جمع آوری کنید. این مدارک، دلایل و مستندات شما در دادگاه خواهند بود:

• قرارداد اجاره: این مهم ترین مدرک است. باید مشخص باشد که قرارداد رسمی است یا عادی، تاریخ شروع و پایان آن، مبلغ اجاره بها، و سایر شرایط و تعهدات طرفین. (در قراردادهای عادی مشمول قانون 1376، وجود امضای دو شاهد و کد رهگیری حیاتی است).
• سند مالکیت موجر (یا کپی مصدق آن): برای اثبات مالکیت خود بر ملک.
• مدارک شناسایی خواهان (موجر) و خوانده (مستاجر): کپی شناسنامه و کارت ملی طرفین.
• رسیدها و مدارک دال بر عدم پرداخت اجاره: اگر پرداخت ها به حساب بانکی انجام می شده، پرینت گردش حساب که عدم واریز را نشان دهد. اگر نقدی بوده، شهادت شهود یا مدارکی که عدم پرداخت را ثابت کند.
• کپی اظهارنامه ها/اخطاریه های قبلی: هرگونه اظهارنامه رسمی که قبلاً برای مستاجر ارسال کرده اید، به عنوان مدرک اخطار و مطالبه.
• در صورت مطالبه خسارات (مانند قبوض مصرفی پرداخت نشده یا خسارت وارده به ملک): قبوض آب، برق، گاز، تلفن که مستاجر پرداخت نکرده است و یا فاکتورها و مدارک مربوط به خساراتی که به ملک وارد شده است.

2. بخش های اصلی دادخواست (با جزئیات و نحوه تکمیل)

فرم دادخواست دارای بخش های مشخصی است که باید با دقت و به صورت کامل تکمیل شوند:

• مشخصات خواهان (موجر): نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره شناسنامه، تاریخ تولد، شغل، میزان سواد و آدرس دقیق پستی.
• مشخصات خوانده (مستاجر): نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره شناسنامه، تاریخ تولد، شغل، میزان سواد و آدرس دقیق پستی. (دقت در آدرس خوانده بسیار مهم است، زیرا ابلاغ اوراق قضایی به آن آدرس صورت می گیرد).
• وکیل یا نماینده قانونی: در صورتی که وکیل یا نماینده قانونی دارید، مشخصات کامل او را درج کنید.
• موضوع خواسته و بهای آن: این بخش، آنچه را که از دادگاه درخواست می کنید، مشخص می کند. به عنوان مثال: تخلیه عین مستاجره به دلیل عدم پرداخت اجور معوقه و مطالبه اجور معوقه و مطالبه خسارات دادرسی. بهای خواسته در دعاوی مالی، بر اساس مبلغ اجاره های عقب افتاده محاسبه می شود و مبنای هزینه های دادرسی خواهد بود.
• شرح دادخواست: این بخش، قلب دادخواست است و باید با دقت و جزئیات کامل نوشته شود. در اینجا، شما باید ماجرا را از ابتدا تا انتها روایت کنید:
  • مالکیت خود را بر ملک اثبات کنید (پلاک ثبتی، آدرس دقیق).
  • تاریخ و مشخصات قرارداد اجاره، مدت آن و مبلغ اجاره بها را ذکر کنید.
  • به صراحت اعلام کنید که مستاجر از چه تاریخی و برای چه مدت (چند ماه) اجاره بها را پرداخت نکرده است.
  • تلاش های خود برای دریافت اجاره (مانند مذاکره، ارسال اظهارنامه) را شرح دهید و به تاریخ و شماره اظهارنامه اشاره کنید.
  • درخواست قانونی خود را از دادگاه به وضوح بیان کنید (مثلاً درخواست تخلیه ملک، دریافت اجاره های معوقه و خسارات احتمالی).
  • استناد به مواد قانونی مرتبط (مانند ماده 490، 491 قانون مدنی یا مواد مربوطه از قانون روابط موجر و مستاجر 1356 یا 1376).
• دلایل و منضمات: در این بخش، باید تمامی مدارکی را که پیوست دادخواست کرده اید، به صورت دقیق لیست کنید (قرارداد اجاره، سند مالکیت، کپی اظهارنامه، پرینت بانکی، قبوض و …).
• خواسته (نهایی): مجدداً درخواست های مشخص خود از دادگاه را به صورت خلاصه بیان کنید. (مثلاً: 1. صدور دستور/حکم تخلیه عین مستاجره. 2. محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ … ریال بابت اجور معوقه. 3. محکومیت خوانده به پرداخت خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل).

3. نکات حقوقی کلیدی در تنظیم دادخواست

• استناد به مواد قانونی مرتبط: ذکر مواد قانونی مرتبط با دعوا، به دادگاه نشان می دهد که شما بر اساس چه مقرراتی درخواست خود را مطرح کرده اید و به قاضی در روند رسیدگی کمک می کند.
• اهمیت دقت در محاسبه مبالغ: مبلغ اجاره های معوقه و هرگونه خسارت دیگر (مانند خسارت تأخیر تأدیه) باید به دقت محاسبه و در دادخواست ذکر شود. هرگونه اشتباه در این محاسبات می تواند منجر به رد شدن بخش مالی دادخواست شود.
• ذکر تاریخ های دقیق و مستند: تمامی تاریخ ها (تاریخ قرارداد، تاریخ عدم پرداخت، تاریخ ارسال اظهارنامه) باید به صورت دقیق و قابل اثبات در دادخواست درج شوند.
• نحوه پرداخت هزینه های دادرسی: هزینه های دادرسی بر اساس مبلغ خواسته محاسبه می شود و در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی پرداخت می گردد. در نهایت، در صورت پیروزی در دعوا، این هزینه ها از خوانده مطالبه خواهد شد.

نمونه متن شکایت از مستاجر عدم پرداخت اجاره (دادخواست تخلیه و مطالبه اجور معوقه)

در این بخش، یک نمونه کامل و قابل ویرایش از دادخواست تخلیه و مطالبه اجور معوقه برای یک ملک مسکونی که اجاره نامه آن عادی و مشمول قانون 1376 است، ارائه می شود. این سناریو، شایع ترین حالتی است که موجران با آن مواجه می شوند. این نمونه می تواند به شما کمک کند تا بخش های مختلف دادخواست را به درستی تکمیل نمایید.

عنوان: دادخواست تخلیه عین مستاجره و مطالبه اجور معوقه و خسارات دادرسی

مشخصات	خواهان (موجر)	خوانده (مستاجر)
نام	[نام و نام خانوادگی خواهان]	[نام و نام خانوادگی خوانده]
نام پدر	[نام پدر خواهان]	[نام پدر خوانده]
کد ملی	[کد ملی خواهان]	[کد ملی خوانده]
آدرس	[آدرس کامل خواهان]	[آدرس کامل خوانده (محل اقامت در ملک مورد اجاره)]
شماره تماس	[شماره تماس خواهان]	[شماره تماس خوانده]

وکیل یا نماینده قانونی: [در صورت وجود: نام و نام خانوادگی وکیل، شماره پروانه، آدرس، شماره تماس]

موضوع خواسته:

1. صدور حکم تخلیه عین مستاجره به دلیل عدم پرداخت اجور معوقه.

2. محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ [مبلغ کل اجور معوقه به ریال] ریال بابت اجور معوقه از تاریخ [تاریخ شروع عدم پرداخت] لغایت [تاریخ ثبت دادخواست/تخلیه ملک (اگر تخلیه شده)].

3. محکومیت خوانده به پرداخت خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل (در صورت وجود) و سایر هزینه های قانونی.

4. مطالبه خسارت تأخیر تأدیه اجور معوقه از تاریخ سررسید هر قسط اجاره تا زمان اجرای حکم بر مبنای شاخص بانک مرکزی.

دلایل و منضمات دادخواست:

1. کپی مصدق اجاره نامه عادی مورخ [تاریخ تنظیم قرارداد] با کد رهگیری [شماره کد رهگیری] و امضاء دو شاهد.
2. کپی مصدق سند مالکیت شماره [شماره سند] پلاک ثبتی [پلاک ثبتی اصلی/فرعی] واقع در [بخش ثبتی].
3. کپی مصدق اظهارنامه ابلاغ شده به خوانده به شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ ارسال اظهارنامه].
4. پرینت گردش حساب بانکی شماره [شماره حساب] [نام بانک] از تاریخ [تاریخ شروع قرارداد] تا [تاریخ ثبت دادخواست] (در صورت پرداخت از طریق واریز به حساب).
5. تصویر کارت ملی و شناسنامه خواهان و خوانده.

شرح دادخواست:

ریاست محترم دادگاه / شورای حل اختلاف [نام شهر]

با سلام و احترام، به استحضار می رساند اینجانب [نام خواهان]، مالک شش دانگ یک واحد مسکونی به پلاک ثبتی [پلاک ثبتی اصلی/فرعی] واقع در آدرس [آدرس کامل ملک مورد اجاره] می باشم. بر اساس اجاره نامه عادی مورخ [تاریخ تنظیم قرارداد] که دارای کد رهگیری [شماره کد رهگیری] و امضای دو نفر شاهد در ذیل آن می باشد، ملک مذکور به خوانده محترم، آقای/خانم [نام خوانده]، به مدت [مدت اجاره، مثلاً یک سال] از تاریخ [تاریخ شروع قرارداد] لغایت [تاریخ پایان قرارداد] با مبلغ اجاره بهای ماهانه [مبلغ اجاره ماهانه] ریال اجاره داده شده است. (کپی مصدق اجاره نامه و سند مالکیت تقدیم می گردد.)

متأسفانه، از تاریخ [تاریخ شروع عدم پرداخت، مثلاً 01/05/1402]، خوانده محترم از پرداخت اجاره بهای مربوط به ماه های [ذکر ماه های پرداخت نشده، مثلاً مرداد، شهریور و مهر سال 1402] خودداری نموده است. با وجود پیگیری های مکرر اینجانب (خواهان) و تماس های تلفنی و ارسال اظهارنامه رسمی به شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ ارسال اظهارنامه] (کپی اظهارنامه تقدیم می گردد) مبنی بر مطالبه اجاره های معوقه و اخطار تخلیه، خوانده محترم تاکنون نسبت به پرداخت بدهی خود به مبلغ مجموعاً [مبلغ کل اجور معوقه به ریال] ریال و تخلیه ملک اقدامی به عمل نیاورده است.

با عنایت به اینکه قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 می باشد و با توجه به اینکه خوانده از ایفای تعهدات مالی خود مبنی بر پرداخت اجاره بها تخلف نموده است، لذا مستنداً به ماده 490 قانون مدنی و مواد 3 و 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 و ماده 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی، از آن مرجع محترم قضایی، صدور حکم تخلیه عین مستاجره و محکومیت خوانده به پرداخت اجور معوقه به مبلغ [مبلغ کل اجور معوقه] ریال، همچنین پرداخت خسارات دادرسی و خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ سررسید هر قسط اجاره تا زمان اجرای حکم، مورد استدعا است.

با تشکر و احترام

نام و امضای خواهان: [نام و نام خانوادگی خواهان]

تاریخ: [تاریخ تکمیل دادخواست]

توضیح تفاوت های لازم برای انواع دیگر (مانند اماکن تجاری یا دستور تخلیه فوری):

• برای اماکن تجاری (مشمول قانون 1356): در بخش شرح دادخواست باید به قانون سال 1356 و ماده 14 آن (که به موضوع سه بار عدم پرداخت اجاره در یک سال اشاره دارد) استناد شود. همچنین در موضوع خواسته، ممکن است بحث حق کسب و پیشه یا سرقفلی مستاجر مطرح شود که نیاز به وکیل متخصص دارد.
• برای دستور تخلیه فوری: در این حالت، خواسته باید صراحتاً صدور دستور تخلیه فوری باشد و در شرح دادخواست، بر وجود کد رهگیری و امضای دو شاهد (در قرارداد عادی) یا رسمی بودن اجاره نامه و شمول آن بر قانون 1376 تأکید شود. این درخواست معمولاً در شورای حل اختلاف مطرح می شود.

این نمونه یک قالب کلی است و بسته به جزئیات پرونده شما، نیاز به ویرایش و انطباق با شرایط خاص دارد. توصیه می شود برای اطمینان از صحت و کامل بودن دادخواست، از مشاوره حقوقی تخصصی بهره مند شوید.

مراحل پیگیری دادخواست پس از ثبت

پس از تنظیم و ثبت دادخواست متن شکایت از مستاجر عدم پرداخت اجاره، روند قانونی تازه آغاز می شود. آگاهی از این مراحل، به موجر کمک می کند تا با آمادگی و آگاهی بیشتری پیگیر پرونده خود باشد.

1. ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

اولین گام پس از تنظیم، ثبت دادخواست در یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است. در این دفاتر، مشخصات خواهان و خوانده وارد سیستم می شود، مدارک پیوست دادخواست اسکن و بارگذاری می گردد و هزینه های دادرسی نیز پرداخت می شود. پس از ثبت، دادخواست دارای شماره پرونده و شماره رهگیری خواهد شد.

2. ارجاع پرونده به شعبه دادگاه یا شورای حل اختلاف

پس از ثبت در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، پرونده به صورت سیستمی به یکی از شعب دادگاه عمومی حقوقی یا شورای حل اختلاف (بسته به نوع و مبلغ خواسته) ارجاع داده می شود. پرونده های تخلیه و مطالبه اجور معوقه در صلاحیت دادگاه یا شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است.

3. مراحل ابلاغ دادخواست به خوانده

پس از ارجاع پرونده، دادخواست و ضمائم آن به همراه اخطاریه وقت رسیدگی یا دستورات دیگر، از طریق مأموران ابلاغ یا سامانه ابلاغ الکترونیک (ثنا) به خوانده (مستاجر) ابلاغ می شود. صحت آدرس مستاجر در این مرحله بسیار حیاتی است، چرا که ابلاغ صحیح، لازمه ادامه روند دادرسی است. اگر ابلاغ به درستی انجام نشود، ممکن است روند پرونده به تأخیر بیفتد.

4. جلسه رسیدگی و دفاعیات

در تاریخ مقرر، طرفین دعوا (خواهان و خوانده) یا وکلای آن ها در جلسه رسیدگی دادگاه حاضر می شوند. در این جلسه، موجر دلایل و مستندات خود را ارائه می دهد و مستاجر نیز فرصت دفاع از خود و ارائه مدارک را خواهد داشت. قاضی با بررسی اظهارات طرفین و مدارک ارائه شده، به پرونده رسیدگی می کند.

5. صدور رأی دادگاه (حکم یا قرار)

پس از بررسی های لازم، قاضی اقدام به صدور رأی می کند. رأی ممکن است به صورت حکم (در صورت اثبات حقانیت موجر) یا قرار (مانند قرار رد دادخواست در صورت نقص یا عدم صلاحیت دادگاه) باشد. در صورت صدور حکم به نفع موجر، دادگاه دستور تخلیه و پرداخت اجور معوقه را صادر خواهد کرد.

6. مراحل تجدیدنظر و فرجام خواهی

رأی صادره توسط دادگاه بدوی، در مهلت های قانونی (معمولاً 20 روز برای تجدیدنظرخواهی و 20 روز دیگر برای فرجام خواهی) قابل اعتراض در مراجع بالاتر (دادگاه تجدیدنظر استان و دیوان عالی کشور) است. اگر مستاجر به رأی دادگاه اعتراض کند، پرونده برای بررسی مجدد به مرجع بالاتر ارسال می شود.

7. اجرای حکم و تخلیه ملک

پس از قطعیت حکم (یعنی گذشت مهلت های اعتراض یا تأیید رأی در مراجع بالاتر)، پرونده به اجرای احکام دادگستری ارسال می شود. در این مرحله، موجر درخواست صدور اجراییه می کند. اجرای احکام، با صدور اجراییه، به مستاجر مهلتی (معمولاً 10 روز) برای تخلیه ملک می دهد. در صورت عدم تخلیه در مهلت مقرر، مأموران اجرا با هماهنگی کلانتری، اقدام به تخلیه ملک خواهند کرد. در این مرحله، موجر می تواند لیستی از اموال مستاجر (در صورت تمایل) تهیه و آن را به انبار عمومی منتقل کند و هزینه های آن را نیز از مستاجر مطالبه نماید.

8. نحوه وصول اجور معوقه و خسارات

پس از اجرای حکم تخلیه، نوبت به وصول اجور معوقه و سایر خسارات محکوم بها می رسد. اگر مستاجر اموالی داشته باشد، موجر می تواند با معرفی اموال وی (مانند حساب بانکی، حقوق، اتومبیل یا سایر اموال منقول و غیرمنقول) به اجرای احکام، درخواست توقیف و فروش آن ها را برای وصول مطالبات خود کند. در صورتی که مستاجر توانایی مالی برای پرداخت را نداشته باشد، می تواند درخواست اعسار از پرداخت محکوم به را مطرح کند که در این صورت، دادگاه با بررسی وضعیت مالی او، حکم به تقسیط بدهی صادر می کند.

سوالات متداول

آیا برای تنظیم و پیگیری دادخواست نیاز به وکیل دارم؟

در قانون، نیازی به داشتن وکیل برای تنظیم و پیگیری دادخواست نیست و هر فرد می تواند شخصاً اقدامات لازم را انجام دهد. اما با توجه به پیچیدگی های قوانین و تشریفات دادرسی، بهره مندی از خدمات یک وکیل متخصص، می تواند به سرعت و صحت پرونده کمک شایانی کند. وکیل با اشراف به جزئیات قانونی و رویه های قضایی، می تواند از بروز اشتباهاتی که ممکن است به ضرر موجر تمام شود، جلوگیری کند و بهترین راهکار را برای احقاق حقوق او انتخاب نماید.

مدت زمان تقریبی رسیدگی به پرونده چقدر است؟

مدت زمان رسیدگی به پرونده های تخلیه و مطالبه اجور معوقه، بسته به نوع دادخواست (مثلاً دستور تخلیه فوری یا حکم تخلیه)، حجم کار دادگاه، حضور یا عدم حضور طرفین، پیچیدگی موضوع و امکان تجدیدنظرخواهی، بسیار متفاوت است. دستور تخلیه فوری می تواند ظرف چند روز صادر و اجرا شود، در حالی که یک پرونده حکم تخلیه و مطالبه اجور معوقه با مراحل اعتراض و اجرای حکم، ممکن است از چند ماه تا حتی بیش از یک سال به طول بیانجامد.

اگر مستاجر توانایی پرداخت نداشته باشد، چه می شود؟ (اعسار)

در صورتی که مستاجر پس از صدور حکم به پرداخت اجاره های معوقه و خسارات، ادعا کند که توانایی مالی برای پرداخت یکجای بدهی را ندارد (اعسار)، می تواند دادخواست اعسار از پرداخت محکوم به را به دادگاه ارائه دهد. دادگاه با بررسی اموال، درآمد و هزینه های مستاجر و شهادت شهود، در صورت احراز اعسار، حکم به تقسیط بدهی صادر می کند و موجر ملزم به پذیرش اقساطی شدن بدهی خواهد بود.

تفاوت قرارداد اجاره رسمی و عادی در روند تخلیه چیست؟

تفاوت اصلی در روند تخلیه ملک بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 است. اگر قرارداد اجاره رسمی باشد (در دفتر اسناد رسمی ثبت شده)، یا اگر عادی باشد اما دارای کد رهگیری و امضای دو نفر شاهد باشد، موجر می تواند درخواست دستور تخلیه فوری را به شورای حل اختلاف ارائه کند که این روند بسیار سریع تر است و بدون نیاز به تشکیل جلسه دادرسی صورت می گیرد. در سایر قراردادهای عادی بدون کد رهگیری و شاهد، موجر باید دادخواست حکم تخلیه را مطرح کند که روند طولانی تر و نیازمند برگزاری جلسات دادرسی است.

تا چند سال گذشته می توان اجور معوقه را مطالبه کرد؟

بر اساس قواعد عمومی مرور زمان در دعاوی مالی، موجر می تواند اجاره های پرداخت نشده را تا ده سال گذشته از مستاجر مطالبه کند. اما نکته مهم این است که اثبات عدم پرداخت اجاره بها برای مدت زمان طولانی، به مدارک و مستندات قوی تری نیاز دارد. وجود فیش های واریزی برای سال های قبل یا اظهارنامه های مکرر، می تواند به اثبات ادعای موجر کمک کند.

اگر مستاجر پس از صدور حکم، ملک را تخلیه نکند؟

پس از صدور حکم قطعی تخلیه، موجر می تواند درخواست صدور اجراییه را به اجرای احکام دادگستری ارائه دهد. اجرای احکام، به مستاجر مهلت قانونی برای تخلیه می دهد. در صورت عدم تخلیه در مهلت مقرر، مأموران اجرا با حضور نماینده دادسرا و در صورت لزوم با همکاری نیروی انتظامی، ملک را به اجبار تخلیه و به موجر تحویل می دهند. در این مرحله، امکان توقیف اموال مستاجر برای وصول مطالبات نیز وجود دارد.

آیا می توان همزمان با اجاره بها، خسارت تاخیر تادیه را هم مطالبه کرد؟

بله، مطابق با قوانین، موجر این حق را دارد که علاوه بر مطالبه اصل اجاره های معوقه، خسارت تأخیر تأدیه آن را نیز از مستاجر مطالبه کند. این خسارت بر اساس شاخص تورم اعلامی از سوی بانک مرکزی و از تاریخ سررسید هر قسط اجاره تا زمان پرداخت کامل، محاسبه و تعیین می گردد. ذکر این خواسته در متن دادخواست ضروری است.

در صورت فوت مستاجر، تکلیف چیست؟

در صورت فوت مستاجر، وراث قانونی او، جانشین مستاجر متوفی محسوب می شوند و مسئولیت پرداخت اجاره بها و تخلیه ملک بر عهده آن ها قرار می گیرد. در این شرایط، موجر باید دادخواست خود را به طرفیت ورثه مستاجر متوفی طرح کند. مسئولیت وراث به میزان سهم الارث هر یک از آن ها از اموال متوفی خواهد بود.

اگر مستاجر ملک را به شخص دیگری واگذار کرده باشد؟

اگر مستاجر بدون اجازه موجر، ملک مورد اجاره را به شخص دیگری واگذار کرده باشد، این عمل تخلف از شرایط قرارداد اجاره محسوب می شود. در این حالت، موجر می تواند دادخواست تخلیه ملک به دلیل تخلف مستاجر را علیه مستاجر اصلی و متصرف جدید (شخصی که ملک به او واگذار شده) مطرح کند. معمولاً در این شرایط، موجر حق فسخ قرارداد را دارد و می تواند همزمان تخلیه و مطالبه خسارات احتمالی را درخواست کند.

نتیجه گیری

مواجهه با مستاجری که اجاره بها را پرداخت نمی کند، تجربه ای نگران کننده و گاه پیچیده است. اما همانطور که در این مقاله به آن پرداخته شد، قانون راهکارهای مشخصی را برای حمایت از حقوق موجران پیش بینی کرده است. آگاهی از این راهکارها، از گام های اولیه مانند مذاکره و ارسال اظهارنامه گرفته تا نحوه تنظیم دقیق دادخواست تخلیه و مطالبه اجور معوقه و پیگیری آن در مراجع قضایی، برای هر مالکی که با این چالش روبرو می شود، ضروری است.

اهمیت دقت در جمع آوری مدارک، تکمیل صحیح فرم دادخواست و انتخاب نوع مناسب آن، نقشی حیاتی در سرعت و موفقیت پرونده ایفا می کند. همچنین، شناخت تفاوت های قانونی بین قراردادهای اجاره مختلف (مانند مشمول قانون 1356 یا 1376) و امکان استفاده از ظرفیت هایی مانند دستور تخلیه فوری، می تواند به موجر در رسیدن سریع تر به نتیجه مطلوب یاری رساند. در نهایت، با توجه به پیچیدگی های حقوقی و رویه های قضایی، توصیه می شود در صورت امکان از مشاوره وکلای متخصص در این حوزه بهره مند شوید تا با اطمینان خاطر و به نحو احسنت، حقوق خود را احقاق کنید.

جهت دریافت مشاوره حقوقی تخصصی در خصوص دعاوی اجاره و تخلیه ملک، می توانید با کارشناسان و وکلای مجرب ما تماس حاصل فرمایید.