فروش مال مشاع در قانون مدنی

مال مشاع در قانون مدنی به ملکی اطلاق می شود که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک است، بدون اینکه سهم هر شریک به صورت فیزیکی از سایر سهم ها جدا و مشخص شده باشد. فروش این گونه املاک، مسیری قانونی دارد که شناخت آن برای حفظ حقوق مالکین ضروری است.

مالکیت مشاع، حالتی رایج در جوامع مختلف است که اغلب از طریق ارث یا مشارکت در خرید ملک شکل می گیرد. در نگاه اول، ممکن است مدیریت و فروش یک ملک مشاع ساده به نظر برسد، اما واقعیت امر پیچیدگی های خاص خود را دارد. فرقی نمی کند که یک آپارتمان مشترک، قطعه زمینی وسیع یا حتی یک باغ موروثی باشد؛ هرگاه چندین نفر به صورت همزمان مالک یک مال واحد باشند، بحث اشاعه و به دنبال آن فروش مال مشاع مطرح می شود. این مسیر قانونی، ظرایف و نکاتی دارد که عدم آگاهی از آن ها می تواند به ضررهای جبران ناپذیری منجر شود. این مقاله، برای همراهی با کسانی تدوین شده است که می خواهند از پیچ و خم های فروش مال مشاع سر دربیاورند و با دیدی روشن و آگاهانه، برای آینده اموال مشترک خود تصمیم بگیرند. در این راهنمای جامع، قدم به قدم با مفاهیم، قوانین و مراحل عملی فروش مال مشاع آشنا می شوید تا با اطمینان خاطر بیشتری گام بردارید.

مفهوم مال مشاع و تفاوت آن با ملک مفروز

برای ورود به دنیای حقوقی فروش مال مشاع، ابتدا لازم است که تعاریف پایه و بنیادین آن را به خوبی درک کنیم. این درک اولیه، راهگشای بسیاری از ابهامات بعدی خواهد بود. در قانون مدنی ایران، به وضوح به موضوع مال مشاع و اشاعه در مالکیت پرداخته شده است.

تعریف مال مشاع و اشاعه در مالکیت

بر اساس ماده ۵۷۱ قانون مدنی، شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شی واحد به نحو اشاعه. این تعریف به سادگی بیان می کند که وقتی چندین نفر (حداقل دو نفر) به صورت همزمان مالک یک مال مشخص باشند، آن مال به صورت مشاع در مالکیت آن ها قرار دارد. نکته کلیدی در این تعریف، واژه اشاعه است. اشاعه به این معناست که سهم هر شریک در تمام اجزای آن مال پراکنده است و از نظر فیزیکی، بخش مشخص و جداگانه ای به هیچ شریکی اختصاص ندارد. برای مثال، اگر دو نفر به نسبت مساوی مالک یک قطعه زمین باشند، هر کدام مالک نیمی از خاک، نیمی از فضای بالای آن، و نیمی از هر ذره ای از آن زمین هستند، نه اینکه یکی مالک نیمه شرقی و دیگری مالک نیمه غربی باشد.

نمونه های رایج مال مشاع عبارتند از:

• زمین یا آپارتمانی که از طریق ارث به چندین وارث می رسد.
• ملکی که چندین نفر به صورت شراکتی آن را خریداری کرده اند.
• واحدهای آپارتمانی که در مشاعات ساختمان (مانند راهرو، حیاط، پشت بام) شریک هستند.

تفاوت مال مشاع با ملک مفروز

در نقطه مقابل مال مشاع، مفهوم ملک مفروز قرار دارد. مفروز در لغت به معنای جدا شده و تفکیک شده است. یک ملک مفروز، ملکی است که مالکیت آن به طور کامل و با حدود و مشخصات معین، به یک شخص واحد یا به چندین نفر به صورت جداگانه و مشخص شده تعلق دارد. به عبارت دیگر، در ملک مفروز، سهم هر مالک از نظر فیزیکی و جغرافیایی مشخص و از سایر سهم ها جدا شده است. برای مثال، وقتی یک قطعه زمین بزرگ به چند قطعه کوچکتر تقسیم و برای هر قطعه سند مالکیت مستقل صادر می شود، هر یک از این قطعات مفروز محسوب می شوند.

تفاوت اصلی و حیاتی بین این دو حالت در قابلیت تصرف و انتقال آن ها نهفته است. در مال مشاع، هیچ شریکی نمی تواند بدون اجازه سایر شرکا در کل مال تصرف فیزیکی کند یا بخش مشخصی از آن را بفروشد. اما در ملک مفروز، مالک به تنهایی حق هرگونه تصرف و انتقال را در سهم خود دارد.

حقوق و وظایف مالکین مشاع

مالکین مال مشاع، حقوق و وظایف مشخصی نسبت به یکدیگر و نسبت به مال مشترک دارند:

• حق تصرف: هیچ یک از شرکا بدون اذن یا رضایت سایرین نمی تواند در تمام یا جزئی از مال مشاع به صورت مستقل و فیزیکی تصرف کند. البته، تصرفات حقوقی مانند فروش سهم خود به دیگری، متفاوت است و شرایط خاص خود را دارد.
• حق استفاده: هر شریک می تواند به نسبت سهم خود از تمام مال مشاع استفاده کند، مشروط بر آنکه مزاحم حقوق دیگر شرکا نباشد.
• حق اداره: اداره مال مشاع به طور معمول با توافق شرکا یا از طریق نماینده ای (مثلاً وکیل) انجام می شود.
• مسئولیت هزینه ها: شرکا مکلفند به نسبت سهم خود، هزینه های نگهداری و اداره مال مشاع را پرداخت کنند.

شناخت این مفاهیم اولیه، سنگ بنای درک فرآیند فروش مال مشاع در قانون مدنی است.

مبانی قانونی: حق آزادی شریک در تقسیم مال (ماده 589 قانون مدنی)

یکی از اصول مهم و اساسی در نظام حقوقی ایران در خصوص مالکیت مشاع، حق هر شریک برای درخواست تقسیم مال مشترک است. این اصل به صراحت در قانون مدنی مورد تاکید قرار گرفته و به عنوان یک قاعده کلی عمل می کند.

تبیین اصل امکان درخواست تقسیم

بر اساس ماده ۵۸۹ قانون مدنی: هر شریک المال می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند. این ماده، سنگ بنای آزادی شریک در تصمیم گیری برای سهم خود از مال مشترک است. فلسفه این ماده بر این پایه استوار است که هیچ کس نباید مجبور به ادامه شراکت باشد. هر شریک در هر زمانی می تواند اراده خود را برای خروج از حالت اشاعه و تقسیم مال اعلام کند.

این اصل به شرکا این امکان را می دهد که در صورت عدم تمایل به ادامه شراکت، از طریق قانونی اقدام به تقسیم سهم خود کنند. این تقسیم می تواند منجر به فروش تمام یا بخشی از مال مشاع و دریافت سهم نقدی آن شود، یا در صورت امکان، منجر به جدا شدن فیزیکی سهم هر شریک (افراز) شود. این حق، قدرت مانور زیادی به مالکین مشاع می دهد و از حبس ابدی سرمایه آن ها در یک ملک مشترک جلوگیری می کند.

استثنائات بر این اصل (قراردادی یا قانونی)

همانطور که در انتهای ماده ۵۸۹ قانون مدنی اشاره شده، این حق مطلق نیست و دارای استثنائاتی است. این استثنائات به دو دسته کلی تقسیم می شوند:

1. ممنوعیت قانونی:
   • غیرقابل تقسیم بودن مال: برخی اموال به دلیل ماهیت خود، قابل تقسیم نیستند یا تقسیم آن ها مستلزم ضرر فاحش و غیرمتعارف است. برای مثال، یک واحد آپارتمان که مساحت آن کمتر از حداقل متراژ مورد نیاز برای افراز باشد، قابل تقسیم نیست. در این موارد، قانون اجازه تقسیم فیزیکی را نمی دهد و راه حل دیگری مانند فروش اجباری در نظر گرفته شده است.
   • وجود حق ارتفاق یا حقوق مربوط به ثبت: گاهی اوقات تقسیم یک ملک، با حقوق قانونی دیگران یا مقررات ثبتی در تضاد است که در این صورت نیز تقسیم ممنوع می شود.
2. التزام قراردادی (تعهد شرکا):
   • توافق بر عدم تقسیم: شرکا می توانند با توافق و تراضی، برای مدت معینی (که در قانون مدنی بیش از ۳۰ سال مجاز نیست) تعهد کنند که مال مشترک را تقسیم نکنند. این توافق باید در قالب یک قرارداد معتبر (مانند صلح نامه یا شرط ضمن عقد) منعقد شده باشد و برای طرفین لازم الاجرا خواهد بود. اگرچه چنین توافقی می تواند حق درخواست تقسیم را به تعویق بیندازد، اما پس از انقضای مدت، حق هر شریک برای درخواست تقسیم مجدداً زنده می شود.

آگاهی از این استثنائات، برای هر شریکی که قصد فروش مال مشاع در قانون مدنی را دارد، ضروری است تا بتواند با شناخت کامل از حقوق و محدودیت های خود، بهترین تصمیم را اتخاذ کند. در صورت وجود هر یک از این استثنائات، مسیر فروش و تقسیم پیچیده تر می شود و اغلب نیاز به مداخله قضایی خواهد بود.

روش های تقسیم مال مشاع: تراضی تا اجبار حاکم

پس از درک مفهوم مال مشاع و حق شریک برای درخواست تقسیم، نوبت به بررسی روش های عملی تقسیم این اموال می رسد. تقسیم مال مشاع به دو صورت کلی انجام می گیرد: تقسیم با تراضی (توافق شرکا) و تقسیم اجباری (در صورت عدم توافق یا عدم امکان توافق).

تقسیم با تراضی (توافق شرکا)

در ایده آل ترین حالت، وقتی تمامی شرکا در مورد نحوه تقسیم مال مشاع به توافق می رسند، تقسیم به روش تراضی انجام می شود. این روش، ساده ترین، سریع ترین و کم هزینه ترین راه برای پایان دادن به اشاعه است.

ماده ۵۹۱ قانون مدنی در این خصوص مقرر می دارد: هرگاه تمام شرکا به تقسیم مال مشترک راضی باشند، تقسیم به نحوی که شرکا تراضی نمایند به عمل می آید و در صورت عدم توافق بین شرکا، حاکم اجبار به تقسیم می کند مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جایز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد.

نحوه تنظیم تقسیم نامه (عادی و رسمی)

توافق شرکا بر تقسیم مال مشاع می تواند به یکی از دو صورت زیر انجام شود:

• تقسیم نامه عادی: شرکا می توانند با تنظیم یک سند عادی (به صورت دست نویس یا تایپ شده) که به امضای همه آن ها رسیده باشد، نحوه تقسیم را مشخص کنند. اگرچه این سند بین خود شرکا معتبر است، اما برای اثبات مالکیت رسمی و تفکیک اسناد در اداره ثبت، کفایت نمی کند.
• تقسیم نامه رسمی: برای اینکه تقسیم مال مشاع اثرات حقوقی کامل داشته و هر شریک بتواند برای سهم خود سند مالکیت جداگانه دریافت کند، لازم است که تقسیم نامه در یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. این سند رسمی، قابل استناد در مراجع دولتی و قضایی بوده و مبنای تفکیک اسناد در اداره ثبت خواهد بود. تنظیم تقسیم نامه رسمی، ضامن حقوق شرکا در آینده و جلوگیری از بروز اختلافات احتمالی است.

اهمیت رضایت همه شرکا

نکته حیاتی در تقسیم تراضی این است که رضایت تمامی شرکا، حتی آنهایی که سهم بسیار کمی دارند، الزامی است. اگر حتی یکی از شرکا با تقسیم یا نحوه آن مخالف باشد، دیگر امکان تقسیم تراضی وجود نخواهد داشت و باید به سراغ روش های اجباری تقسیم رفت. این موضوع، یکی از چالش های اصلی در فروش مال مشاع در قانون مدنی است، به خصوص در مواردی که تعداد شرکا زیاد بوده و هماهنگی بین آن ها دشوار است.

تقسیم اجباری (در صورت عدم توافق)

زمانی که شرکا نتوانند بر سر نحوه تقسیم مال مشاع به توافق برسند یا یکی از آن ها با اصل تقسیم مخالفت کند (البته در صورتی که ممنوعیت قانونی یا قراردادی وجود نداشته باشد)، قانون راه حل تقسیم اجباری را پیش بینی کرده است. در این حالت، حاکم یا مرجع قضایی صالح، اقدام به تقسیم مال می کند.

مفهوم افراز و تعدیل (ماده 598 قانون مدنی)

ماده ۵۹۸ قانون مدنی، ترتیب تقسیم مال مشترک را توضیح می دهد: ترتیب تقسیم آن است که اگر مال مشترک مثلی باشد به نسبت سهام شرکا افراز می شود و اگر قیمی باشد برحسب قیمت تعدیل می شود و بعد از افراز یا تعدیل، در صورت عدم تراضی بین شرکا، حصص آن ها به قرعه معین می گردد.

• افراز: به معنای جدا کردن سهم هر شریک از نظر فیزیکی و جغرافیایی است، به طوری که هر سهم مستقل و مفروز شود. این روش برای اموالی که مثلی هستند، یعنی قسمت های آن ها از نظر ارزش و کیفیت برابرند، مانند یک زمین کشاورزی یکدست، کاربرد دارد.
• تعدیل: اگر مال قیمی باشد، یعنی قسمت های آن از نظر ارزش یکسان نباشند (مثلاً یک قطعه زمین که بخشی از آن دارای چاه آب و بخشی دیگر بی آب است)، ابتدا ارزش گذاری شده و سپس با توجه به قیمت، سهم هر شریک به نحوی تعیین می شود که عدالت در تقسیم رعایت شود. این تعدیل می تواند با پرداخت مابه التفاوت نقدی یا اختصاص بخش های باارزش تر به سهمی که متراژ کمتری دارد، صورت گیرد.

مراجع صالح برای تقسیم (اداره ثبت و دادگاه)

مرجع صالح برای تقسیم اجباری، بسته به نوع سند و وضعیت ملک، متفاوت است:

• اداره ثبت اسناد و املاک: اگر ملک دارای سند رسمی و شش دانگ باشد و اختلافی در مالکیت یا حدود آن وجود نداشته باشد، درخواست افراز ابتدا باید به اداره ثبت محل وقوع ملک ارائه شود.
• دادگاه: در صورتی که ملک فاقد سند رسمی باشد (سند عادی باشد)، یا در مالکیت آن اختلاف وجود داشته باشد، یا اداره ثبت ملک را غیرقابل افراز تشخیص دهد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست تقسیم یا دستور فروش، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود.

این تقسیم بندی مراجع، گام بعدی را در فرآیند فروش مال مشاع در قانون مدنی مشخص می کند.

افراز ملک مشاع: گامی مهم قبل از فروش

افراز، یکی از کلیدی ترین مراحل در فرآیند پایان دادن به اشاعه و زمینه ساز فروش مال مشاع در قانون مدنی است، به ویژه زمانی که شرکا بر سر تقسیم تراضی نداشته باشند. شناخت دقیق این فرآیند، چالش های پیش رو و مراجع صالح آن، برای مالکین ضروری است.

فرآیند افراز در اداره ثبت اسناد و املاک

اگر مال مشاع دارای سند مالکیت رسمی باشد و اختلافی بر سر مالکیت وجود نداشته باشد، اولین مرجعی که برای افراز باید به آن مراجعه کرد، اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است. این مسیر، عموماً سریع تر و کم هزینه تر از مسیر قضایی است.

شرایط و مدارک لازم برای درخواست افراز

برای درخواست افراز از اداره ثبت، شرایطی لازم است و باید مدارک مشخصی ارائه شود:

• شرط اصلی: ملک باید دارای سند مالکیت رسمی و شش دانگ باشد.
• مدارک لازم:
  • درخواست کتبی افراز توسط یکی از شرکا (با ذکر مشخصات همه شرکا).
  • اصل و کپی سند مالکیت ملک مشاع.
  • اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی تمامی شرکا.
  • رسید پرداخت هزینه های مربوطه.

نقش کارشناس و نقشه بردار ثبت

پس از ارائه درخواست افراز و تکمیل مدارک، پرونده به کارشناس یا نقشه بردار اداره ثبت ارجاع داده می شود. وظیفه اصلی این افراد عبارت است از:

• بازدید از ملک: کارشناس با حضور در محل، وضعیت فیزیکی ملک را بررسی می کند.
• تهیه نقشه: نقشه بردار، نقشه ای از ملک تهیه کرده و در صورت امکان افراز، سهم هر شریک را بر روی نقشه مشخص می کند. در این مرحله، تلاش می شود تا سهم هر شریک با رعایت تناسب ارزش و موقعیت، از سایر سهم ها جدا شود.
• تنظیم صورتجلسه: نتیجه بررسی ها در قالب صورتجلسه ای تنظیم و به امضای کارشناس می رسد. این صورتجلسه به اداره ثبت برمی گردد تا تصمیم نهایی اتخاذ شود.

گواهی عدم افراز: معنا و کاربرد

گاهی اوقات، پس از بررسی های کارشناسی، مشخص می شود که ملک مشاع از نظر فنی یا قانونی، قابل افراز نیست. دلایل این عدم افراز می تواند شامل موارد زیر باشد:

• متراژ کم: مساحت ملک آنقدر کم است که تقسیم آن به سهم های جداگانه، مغایر با ضوابط شهرداری یا کاربری ملک است.
• ایجاد ضرر فاحش: تقسیم ملک باعث می شود ارزش کلی آن به شدت کاهش یابد یا استفاده از بخش های تفکیک شده، غیرممکن یا بسیار دشوار شود.
• عدم امکان تقسیم متناسب: ملک به گونه ای است که نمی توان سهم هر شریک را به صورت عادلانه و با رعایت ارزش های برابر از آن جدا کرد.

در چنین شرایطی، اداره ثبت گواهی عدم افراز را صادر می کند. این گواهی به معنای آن است که ملک از طریق اداره ثبت قابل تقسیم فیزیکی نیست و مسیر افراز از این مرجع به بن بست رسیده است. اما این پایان ماجرا نیست، بلکه این گواهی خود مدرکی بسیار مهم برای گام بعدی در فرآیند فروش مال مشاع در قانون مدنی است.

افراز از طریق دادگاه

در برخی موارد، فرآیند افراز از همان ابتدا یا پس از صدور گواهی عدم افراز توسط اداره ثبت، به دادگاه کشیده می شود. شناخت این شرایط اهمیت دارد.

در چه شرایطی افراز از طریق دادگاه انجام می شود؟

مراجعه به دادگاه برای افراز در شرایط زیر اتفاق می افتد:

• ملک دارای سند عادی باشد: اگر سند مالکیت ملک مشاع، رسمی نباشد (مثلاً قولنامه یا سند عادی)، اداره ثبت صلاحیت رسیدگی به درخواست افراز را ندارد و باید از همان ابتدا به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه شود.
• وجود اختلاف در مالکیت: اگر بین شرکا در مورد میزان سهم، وجود مالکیت یا حدود ملک اختلاف و نزاع حقوقی وجود داشته باشد، دادگاه مرجع صالح برای رسیدگی و حل این اختلافات است.
• صدور گواهی عدم افراز توسط اداره ثبت: همانطور که قبلاً اشاره شد، اگر اداره ثبت گواهی عدم افراز صادر کند، شریک متقاضی می تواند با استناد به این گواهی، به دادگاه مراجعه کرده و تقاضای دستور فروش ملک مشاع را مطرح کند. در واقع، در این حالت دیگر هدف افراز فیزیکی نیست، بلکه هدف دستور فروش ملک است.

نقش کارشناس رسمی دادگستری

در فرآیند افراز (یا بررسی قابلیت افراز) در دادگاه، نقش کارشناس رسمی دادگستری حیاتی است. دادگاه پرونده را به یک یا چند کارشناس رسمی ارجاع می دهد تا آن ها با بررسی دقیق ملک، گزارشی تفصیلی از وضعیت آن تهیه کنند. این گزارش شامل موارد زیر است:

• ارزیابی قابلیت تقسیم: کارشناس با توجه به ضوابط شهرسازی، متراژ، کاربری و سایر ویژگی ها، نظر خود را در مورد اینکه آیا ملک قابل افراز است یا خیر، اعلام می کند.
• تعیین سهم و قیمت: در صورت امکان افراز، کارشناس نحوه تقسیم و ارزش هر سهم را مشخص می کند. اگر ملک غیرقابل افراز باشد، کارشناس قیمت روز کل ملک را برای فروش از طریق مزایده تعیین می کند.

نظر کارشناس، مبنای تصمیم گیری دادگاه در صدور حکم یا دستور فروش خواهد بود. بنابراین، هر شریکی که درگیر فرآیند افراز یا فروش مال مشاع است، باید به اهمیت گزارش کارشناسی واقف باشد.

فروش اجباری مال مشاع در صورت عدم امکان افراز (دستور فروش قضایی)

همانطور که قبلاً توضیح داده شد، در بسیاری از موارد، افراز فیزیکی مال مشاع به دلیل ماهیت ملک یا کوچک بودن متراژ، امکان پذیر نیست. در چنین شرایطی، قانون راهکار دستور فروش قضایی را برای فروش مال مشاع در قانون مدنی پیش بینی کرده است تا هیچ شریکی در یک مالکیت مشترک بدون راه حل قانونی باقی نماند.

ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع: مبنای حقوقی دستور فروش

مبنای حقوقی اصلی برای دستور فروش مال مشاع غیرقابل افراز، ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع است. این ماده صراحتاً بیان می دارد: ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص داده شود به تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.

این ماده قانونی اهمیت بالایی دارد زیرا تکلیف اموالی را که شرکا در آن ها به توافق نمی رسند و امکان تقسیم فیزیکی نیز وجود ندارد، روشن می کند. بر اساس این ماده، حتی اگر یک شریک کوچکترین سهم را هم داشته باشد و دیگر شرکا مایل به فروش نباشند، اما ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود، می تواند از دادگاه درخواست فروش کند و دادگاه ملزم به صدور دستور فروش خواهد بود.

مراحل درخواست دستور فروش از دادگاه

فرآیند درخواست دستور فروش از دادگاه مراحل مشخصی دارد که باید با دقت طی شود:

1. تنظیم دادخواست دستور فروش (خواهان و خوانده):
   • هر یک از شرکا (خواهان) می تواند دادخواستی تحت عنوان درخواست دستور فروش ملک مشاع غیرقابل افراز به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ارائه دهد.
   • در دادخواست، مشخصات کامل خواهان و تمامی سایر شرکا (خواندگان) باید ذکر شود.
2. پیوست مدارک (گواهی عدم افراز، سند مالکیت):
   • مهم ترین مدرک پیوست دادخواست، گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت است که نشان می دهد ملک قابل تقسیم فیزیکی نیست.
   • سند مالکیت ملک مشاع (اعم از رسمی یا عادی، البته در صورت سند عادی، ابتدا باید صحت مالکیت در دادگاه احراز شود).
   • مدارک شناسایی خواهان.
3. رسیدگی دادگاه و صدور دستور فروش (قطعی بودن دستور):
   • دادگاه با بررسی مدارک و در صورت لزوم، استماع اظهارات طرفین و ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری برای تأیید عدم افراز یا تعیین قیمت، اقدام به صدور دستور فروش می کند.
   • نکته بسیار مهم این است که دستور فروش ماهیت حکمی ندارد، بلکه یک دستور قضایی است. این بدان معناست که دستور فروش قطعی است و قابل تجدیدنظرخواهی نیست. این ویژگی، سرعت بخشیدن به فرآیند را تضمین می کند و از اطاله دادرسی جلوگیری می نماید.

دستور فروش ملک مشاع، یک تصمیم قطعی و لازم الاجرا از سوی دادگاه است و برخلاف حکم، قابل تجدیدنظرخواهی نیست. این ویژگی سرعت و قاطعیت بیشتری به فرآیند می بخشد.

مزایده ملک مشاع

پس از صدور دستور فروش، مرحله بعدی مزایده ملک مشاع است. این مرحله تحت نظارت اجرای احکام دادگستری صورت می گیرد:

1. ارجاع پرونده به اجرای احکام: دستور فروش صادر شده از دادگاه به واحد اجرای احکام ارسال می شود.
2. تعیین قیمت پایه توسط کارشناس دادگستری: واحد اجرا، مجدداً پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد تا ارزش روز ملک را به عنوان قیمت پایه مزایده تعیین کند. این ارزیابی برای اطمینان از فروش ملک به قیمت عادلانه انجام می شود.
3. نحوه برگزاری مزایده و نقش آن در فروش:
   • اطلاع رسانی عمومی در مورد مزایده (معمولاً از طریق آگهی در روزنامه های کثیرالانتشار یا تابلو اعلانات دادگستری) صورت می گیرد.
   • در تاریخ و ساعت مقرر، جلسه مزایده برگزار می شود. شرکت کنندگان باید مبلغی را به عنوان ودیعه (معمولاً ۱۰ درصد قیمت پایه) به حساب دادگستری واریز کنند.
   • ملک به بالاترین پیشنهاد قیمت فروخته می شود.
   • آیا سایر شرکا می توانند در مزایده شرکت کنند؟ بله، تمام شرکا و حتی خود خواهان (درخواست کننده فروش) نیز می توانند مانند سایر افراد در مزایده شرکت کرده و ملک را خریداری کنند. در صورت برنده شدن یکی از شرکا، سهم او از کل ثمن معامله کسر خواهد شد.
4. تقسیم حاصل از فروش بین شرکا:
   • پس از انجام مزایده و واریز کامل ثمن معامله توسط خریدار به حساب دادگستری، ابتدا هزینه های اجرایی (مانند نیم عشر اجرایی، هزینه کارشناسی، آگهی مزایده) از آن کسر می شود.
   • باقیمانده وجه، به نسبت سهم هر شریک در ملک مشاع، بین آن ها تقسیم می شود.

این فرآیند، اطمینان می دهد که حتی در صورت عدم توافق شرکا یا غیرقابل افراز بودن ملک، امکان فروش مال مشاع در قانون مدنی و بهره مندی هر شریک از سهم خود فراهم باشد.

فروش سهم مشاع توسط یکی از شرکا: محدودیت ها و جرائم

یکی از سؤالات رایج در زمینه مالکیت مشاع این است که آیا یک شریک می تواند بدون اجازه دیگران، سهم خود را بفروشد؟ پاسخ به این سؤال نیازمند تفکیک بین فروش سهم مشاع و تصرف در کل مال مشاع است، چرا که تبعات حقوقی هر یک متفاوت است.

فروش سهم خود با اطلاع شرکا

اصل کلی در قانون مدنی این است که هر شریک می تواند سهم مشاع خود را به دیگری منتقل کند. این حق بر اساس ماده ۵۸۳ قانون مدنی به رسمیت شناخته شده است که مقرر می دارد: هر یک از شرکا می تواند بدون رضایت شرکای دیگر، سهم خود را جزئاً یا کلاً به شخص ثالثی منتقل نماید. این بدین معناست که از نظر حقوقی، فروش سهم مشاع توسط یکی از شرکا، بدون نیاز به کسب رضایت سایرین، صحیح و معتبر است.

قانونی بودن انتقال سهم مشاع

انتقال سهم مشاع می تواند از طریق بیع (خرید و فروش)، صلح، هبه یا هر عقد ناقل دیگری صورت پذیرد. خریدار سهم مشاع نیز به جای فروشنده، شریک جدید مال مشاع محسوب خواهد شد و تمامی حقوق و تکالیف یک شریک مشاع را به دست می آورد.

چالش تسلیم مال مشاع به خریدار (نیاز به اجازه سایر شرکا)

با وجود قانونی بودن فروش سهم مشاع، یک چالش اساسی در این میان وجود دارد و آن تسلیم سهم فروخته شده به خریدار است. از آنجایی که سهم مشاع فاقد حدود فیزیکی مشخص است و مالکیت آن در تمام اجزای مال پراکنده است، خریدار سهم مشاع نیز نمی تواند بدون اجازه سایر شرکا، در ملک تصرف فیزیکی کند. به عبارت دیگر، فروشنده می تواند سهم خود را بفروشد، اما نمی تواند آن را به صورت فیزیکی به خریدار تحویل دهد، مگر با رضایت تمام شرکا یا از طریق تقسیم قانونی (افراز یا دستور فروش) که در نهایت منجر به افراز یا فروش کلی و تقسیم ثمن می شود.

این نکته برای خریداران سهم مشاع اهمیت زیادی دارد؛ زیرا ممکن است پس از خرید، نتوانند به راحتی از ملک استفاده کنند یا آن را به تصرف خود درآورند و مجبور به پیگیری حقوقی برای تقسیم شوند.

جرم فروش مال مشاع بدون اجازه شریک

در حالی که فروش سهم مشاع توسط یکی از شرکا قانونی است، اما اگر یکی از شرکا اقدام به فروش تمام یا قسمتی از مال مشاع (بیش از سهم خود) بدون اجازه یا رضایت سایر شرکا کند، عمل او جرم تلقی شده و دارای تبعات کیفری خواهد بود.

در چه صورتی فروش کل ملک مشاع توسط یکی از شرکا جرم محسوب می شود؟ (فروش مال غیر)

جرم زمانی رخ می دهد که یک شریک، با آگاهی از مالکیت مشترک و بدون اذن سایر شرکا، اقدام به فروش کل ملک یا بیش از سهم خود کند. این عمل مصداق بارز «فروش مال غیر» است. در اینجا، سهم سایر شرکا به عنوان مال غیر محسوب می شود و فروشنده با فروش آن، مرتکب جرم شده است. این نوع فروش، از معاملات فضولی نیز فراتر می رود، چرا که در اینجا سوءنیت و قصد مجرمانه برای انتقال مال دیگران وجود دارد.

مجازات های قانونی مربوط به این جرم

مجازات فروش مال غیر بر اساس ماده ۱ قانون راجع به مجازات فروش مال غیر، مجازات کلاهبرداری است. این مجازات شامل:

• حبس تعزیری از یک تا هفت سال.
• پرداخت جزای نقدی معادل مالی که اخذ شده است.
• رد مال (بازگرداندن مالی که به ناحق به دست آورده) به صاحب اصلی آن.

علاوه بر این، اگر خود خریدار نیز از مشاع بودن ملک و عدم رضایت سایر شرکا آگاه باشد، او نیز معاون جرم محسوب شده و تحت پیگرد قانونی قرار خواهد گرفت.

هرگاه یکی از شرکا اقدام به فروش کل ملک مشاع، بدون رضایت و اجازه سایر شرکا کند، عمل وی مصداق «فروش مال غیر» است و جرم کیفری محسوب می شود که مجازات حبس و رد مال را در پی دارد.

معامله فضولی و غیر نافذ در صورت عدم رضایت

اگر فروشنده سهم مشاع خود را بفروشد اما نتواند آن را به خریدار تسلیم کند (به دلیل عدم رضایت سایر شرکا)، معامله از حیث تسلیم، دچار مشکل خواهد بود. اما اگر کل ملک به فروش برسد، بخش مربوط به سهم سایر شرکا، معامله فضولی محسوب می شود. معامله فضولی، معامله ای است که شخص بدون اذن و اجازه مالک اصلی، مال او را مورد معامله قرار می دهد. چنین معامله ای غیرنافذ است، یعنی تا زمانی که مالک اصلی آن را تنفیذ (تأیید) نکند، اثری ندارد و در صورت عدم تنفیذ، باطل خواهد بود.

در نهایت، آگاهی از این نکات برای جلوگیری از ورود به دعاوی پیچیده و تحمل مجازات های قانونی در زمینه فروش مال مشاع در قانون مدنی، حیاتی است.

حق شفعه: امتیاز ویژه در مالکیت مشاع (ماده 808 قانون مدنی)

حق شفعه، یکی از امتیازات خاص و مهمی است که قانون مدنی برای شرکا در برخی از انواع مالکیت مشاع پیش بینی کرده است. این حق به شریک امکان می دهد تا با شرایطی خاص، سهم فروخته شده توسط شریک دیگر را تملک کند.

تعریف حق شفعه و شرایط اعمال آن

حق شفعه، یک حق اولویت برای خرید سهم فروخته شده توسط شریک است. بر اساس ماده ۸۰۸ قانون مدنی: هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند.

شرایط اعمال حق شفعه به شرح زیر است:

1. مال غیرمنقول باشد: حق شفعه فقط در مورد املاک (زمین، خانه، آپارتمان) اعمال می شود و شامل اموال منقول (ماشین، پول، سهام) نمی شود.
2. مال قابل تقسیم باشد: اگر ملک به گونه ای باشد که از نظر فیزیکی قابل تقسیم به سهم های جداگانه نباشد (مانند یک آپارتمان کوچک)، حق شفعه جاری نخواهد شد.
3. شرکا فقط دو نفر باشند: این یکی از مهمترین و محدودکننده ترین شرایط است. اگر ملک مشاع بین سه نفر یا بیشتر شریک باشد، حق شفعه وجود نخواهد داشت.
4. انتقال با عقد بیع (خرید و فروش) باشد: انتقال سهم باید از طریق قرارداد خرید و فروش صورت گرفته باشد. اگر انتقال از طریق صلح، هبه، معاوضه یا هر عقد دیگری غیر از بیع باشد، حق شفعه ساقط می شود.
5. سهم به شخص ثالث منتقل شده باشد: اگر یکی از دو شریک، سهم خود را به شریک دیگر بفروشد، حق شفعه ایجاد نمی شود.

اعمال حق شفعه باید فوراً پس از اطلاع از معامله انجام شود. تأخیر بلاوجه می تواند منجر به سقوط این حق شود.

در چه اموالی حق شفعه وجود دارد (مال غیرمنقول قابل تقسیم)

همانطور که از شرایط پیداست، حق شفعه در دایره بسیار محدودی از اموال مشاع قابل اعمال است. این حق تنها در مال غیرمنقول (مثلاً یک قطعه زمین یا باغ) که قابل تقسیم نیز باشد و تنها بین دو شریک وجود دارد. دلیل این محدودیت، جلوگیری از ورود افراد غریبه به شراکت های کوچک و حفظ وحدت مالکیت است.

اثر اعمال حق شفعه بر معامله انجام شده

اگر شریک صاحب حق شفعه، تصمیم به اعمال این حق بگیرد، باید عین مبلغی را که خریدار به فروشنده پرداخته است (ثمن معامله) به خریدار پرداخت کند. با پرداخت این مبلغ، معامله ای که بین شریک فروشنده و شخص ثالث صورت گرفته بود، منحل شده و سهم فروخته شده، به شریک صاحب حق شفعه منتقل می شود.

اثر اعمال حق شفعه به این صورت است که مالکیت خریدار از بین رفته و مالکیت شفیع (صاحب حق شفعه) از زمان وقوع بیع (و نه از زمان اعمال حق شفعه) بر آن سهم مستقر می شود. در واقع، شفیع جایگزین خریدار در معامله می شود.

دانستن این نکته برای هر شریکی که قصد فروش مال مشاع در قانون مدنی را دارد، ضروری است، زیرا ممکن است پس از فروش سهم خود به یک غریبه، شریک دیگر با اعمال حق شفعه، مانع از ورود آن فرد به شراکت شود.

نکات کاربردی و چالش های خاص در فروش مال مشاع

فروش مال مشاع، علاوه بر اصول حقوقی کلی، با چالش ها و جزئیات کاربردی خاصی همراه است که در شرایط مختلف، اهمیت ویژه ای پیدا می کنند. آگاهی از این نکات، به مالکین کمک می کند تا با دیدی واقع بینانه و آمادگی کامل، وارد این فرآیند شوند.

فروش ملک مشاع ورثه ای (ترکه مشاع)

املاکی که از طریق ارث به وراث می رسند، اغلب به صورت مشاع در مالکیت آن ها قرار می گیرند. فروش ملک مشاع ورثه ای (ترکه مشاع) دارای پیچیدگی های بیشتری نسبت به سایر اموال مشاع است.

• نیاز به انحصار وراثت: قبل از هر اقدامی برای فروش، ابتدا باید گواهی انحصار وراثت اخذ شود تا تعداد و مشخصات دقیق ورثه و میزان سهم الارث هر یک از آن ها به صورت قانونی مشخص گردد.
• رضایت همه ورثه: برای فروش ملک ورثه ای به صورت تراضی، رضایت تمامی ورثه، حتی اگر سهم بسیار کوچکی داشته باشند، الزامی است. عدم رضایت حتی یک وارث، مانع فروش تراضی می شود.
• وراث صغیر یا محجور: در صورت وجود ورثه صغیر یا محجور، اقدامات مربوط به فروش باید تحت نظارت دادستان و با تأیید دادگاه صورت گیرد تا حقوق آن ها تضییع نشود.
• تقسیم و افراز: در صورت عدم توافق بر فروش، وراث نیز می توانند درخواست افراز یا دستور فروش را از مراجع قانونی دنبال کنند، که مراحل آن مشابه سایر اموال مشاع است.

مال مشاع در رهن بانک یا دارای بدهی

اگر مال مشاع در رهن بانک باشد یا دارای بدهی های دیگری (مانند بدهی مالیاتی، عوارض شهرداری یا توقیف قضایی) باشد، فرآیند فروش با پیچیدگی های بیشتری روبرو خواهد شد.

• رهن بانکی: ملکی که در رهن بانک است، بدون فک رهن قابل انتقال رسمی نیست. برای فروش چنین ملکی، باید ابتدا بدهی به بانک تسویه شده و فک رهن صورت گیرد. در صورت فروش از طریق مزایده، مبلغ مربوط به بدهی بانک از محل فروش ملک کسر و به بانک پرداخت می شود.
• بدهی های دیگر: سایر بدهی ها یا توقیف های قضایی نیز می تواند مانع یا محدودکننده فرآیند فروش باشد. در این موارد، ابتدا باید موانع قانونی برطرف شوند.

فروش ملک مشاع با قولنامه

فروش ملک مشاع با قولنامه (سند عادی) همواره با ریسک های حقوقی همراه است. اگرچه قولنامه بین طرفین متعاملین (خریدار و فروشنده) دارای اعتبار است، اما برای اثبات مالکیت در برابر اشخاص ثالث یا مراجع رسمی، قدرت سند رسمی را ندارد.

• اعتبار محدود: قولنامه به تنهایی نمی تواند مبنای تفکیک سند یا درخواست افراز از اداره ثبت باشد و معمولاً نیازمند تأیید دادگاه است.
• ریسک های خریدار: خریدار سهم مشاع با قولنامه در معرض ریسک هایی مانند ادعای مالکیت سایر شرکا، عدم امکان تسلیم ملک، یا حتی فروش مجدد همان سهم به دیگری قرار دارد.
• لزوم رسمی کردن: در نهایت برای اطمینان و قطعیت مالکیت، باید مراحل رسمی کردن معامله (تنظیم سند رسمی) طی شود که در مورد املاک مشاع، این امر پس از افراز یا دستور فروش و مزایده امکان پذیر است.

مدارک و هزینه های فروش مال مشاع

شناخت مدارک و هزینه ها به برنامه ریزی بهتر کمک می کند.

مدارک مورد نیاز:

• اصل و کپی سند مالکیت مشاع (یا قولنامه).
• مدارک شناسایی تمامی شرکا.
• گواهی حصر وراثت (در صورت ورثه ای بودن ملک).
• گواهی عدم افراز (در صورت مراجعه به دادگاه برای دستور فروش).
• وکالت نامه (در صورت اقدام توسط وکیل).
• پایان کار و عوارض مربوطه (در صورت وجود ساختمان).

هزینه های حقوقی و اجرایی:

هزینه های دادرسی: برای طرح دعاوی مانند افراز (در دادگاه) یا دستور فروش، باید هزینه دادرسی بر اساس تعرفه قانونی پرداخت شود که معمولاً در دعاوی مالی، درصدی از ارزش خواسته است. در دستور فروش، این هزینه کمتر است.

هزینه کارشناسی: در مراحل افراز یا مزایده، کارشناسان رسمی دادگستری برای ارزیابی ملک دخیل می شوند که هزینه ای جداگانه دارد.

نیم عشر اجرایی: پس از صدور دستور فروش و ارجاع به اجرای احکام، نیم عشر اجرایی (پنج درصد از مبلغ فروش ملک) به عنوان هزینه اجرا دریافت می شود. این هزینه معمولاً بر عهده محکوم علیه (شرکایی که حاضر به تقسیم یا فروش نبودند) است، اما در عمل از کل مبلغ فروش کسر می شود.

هزینه آگهی مزایده: هزینه های مربوط به درج آگهی مزایده در روزنامه ها نیز بر عهده طرفین یا از محل فروش کسر می گردد.

مدت زمان تقریبی فرآیند فروش

تعیین زمان دقیق برای فرآیند فروش مال مشاع در قانون مدنی دشوار است، زیرا به عوامل متعددی بستگی دارد:

• تعداد شرکا و میزان همکاری آن ها.
• وضعیت سند ملک (رسمی یا عادی).
• قابلیت افراز یا عدم افراز ملک.
• حجم کار در اداره ثبت و دادگستری محل.

با این حال، می توان یک تخمین حدودی ارائه داد:

• افراز در اداره ثبت: از چند هفته تا چند ماه.
• درخواست دستور فروش در دادگاه و مزایده: از ثبت دادخواست تا تقسیم وجه مزایده، معمولاً بین ۶ ماه تا ۱ سال یا بیشتر زمان می برد. در شرایط پیچیده تر با اختلافات فراوان، این زمان می تواند طولانی تر شود.

این تخمین ها، تنها راهنمایی کلی هستند و هر پرونده ای شرایط خاص خود را دارد.

نقش وکیل ملکی در فرآیند فروش مال مشاع

با توجه به پیچیدگی های حقوقی، مراحل اداری و قضایی، و چالش های متعددی که در مسیر فروش مال مشاع در قانون مدنی وجود دارد، بهره گیری از مشاوره و وکالت یک وکیل ملکی متخصص نه تنها یک انتخاب، بلکه در بسیاری از موارد یک ضرورت است. حضور یک متخصص می تواند تفاوت چشمگیری در نتیجه و مدت زمان فرآیند ایجاد کند.

مزایای مشاوره حقوقی تخصصی

یک وکیل ملکی با سال ها تجربه و دانش حقوقی عمیق در حوزه املاک، می تواند راهنمای ارزشمندی برای شما باشد. این مشاوره می تواند شامل موارد زیر باشد:

• تبیین دقیق وضعیت حقوقی: وکیل می تواند وضعیت فعلی ملک مشاع، حقوق و تکالیف شما و سایر شرکا را به طور شفاف توضیح دهد.
• انتخاب بهترین مسیر: با توجه به شرایط خاص پرونده شما (تعداد شرکا، نوع سند، قابلیت افراز و…)، وکیل می تواند بهترین راهکار قانونی (تراضی، افراز، دستور فروش) را پیشنهاد کند.
• تخمین هزینه ها و زمان بندی: با تخصص خود، وکیل می تواند تخمین دقیق تری از هزینه های دادرسی، کارشناسی، اجرایی و همچنین مدت زمان تقریبی فرآیند ارائه دهد.
• شناسایی ریسک ها و راهکارهای پیشگیری: وکیل می تواند ریسک های احتمالی مانند حق شفعه، ادعاهای سایر شرکا، یا بدهی های ملک را شناسایی کرده و راهکارهای قانونی برای پیشگیری یا حل آن ها ارائه دهد.

کمک به تسریع و صحت مراحل

وقتی پرونده فروش مال مشاع در قانون مدنی به وکیل سپرده می شود، او می تواند:

• تنظیم دقیق و صحیح دادخواست ها و لوایح: تنظیم دادخواست های حقوقی با رعایت تمامی جزئیات قانونی و پیوست های لازم، از نکات حیاتی است که یک وکیل متخصص به خوبی از عهده آن برمی آید و از رد شدن دادخواست یا اطاله دادرسی جلوگیری می کند.
• پیگیری فعال پرونده در مراجع مختلف: وکیل می تواند مراحل مربوط به اداره ثبت، دادگاه و اجرای احکام را به طور منظم و فعال پیگیری کند، از سردرگمی موکل در بروکراسی اداری جلوگیری کرده و سرعت کار را افزایش دهد.
• حضور در جلسات دادگاه و مزایده: وکیل به نمایندگی از موکل خود در تمامی جلسات قضایی و مزایده شرکت می کند و از حقوق او دفاع می نماید.
• رسیدگی به امور کارشناسی: وکیل بر فرآیند کارشناسی و تعیین قیمت پایه مزایده نظارت می کند تا از تضییع حقوق موکل جلوگیری شود.

جلوگیری از اشتباهات و دعاوی آتی

یکی از مهمترین مزایای وکیل، نقش پیشگیرانه اوست. با حضور وکیل، احتمال بروز اشتباهات رایج که می تواند منجر به ضررهای مالی یا دعاوی حقوقی طولانی مدت شود، به شدت کاهش می یابد:

• جلوگیری از فروش مال غیر ناخواسته و پیامدهای کیفری آن.
• اطمینان از رعایت تمامی تشریفات قانونی در افراز و مزایده.
• پیشگیری از بروز اختلافات جدید با شرکا یا خریداران آینده.
• کاهش استرس و فشار روانی بر روی مالکین با سپردن امور به یک متخصص.

مشاوره با یک وکیل ملکی متخصص نه تنها می تواند پیچیدگی های حقوقی فروش مال مشاع را شفاف سازد، بلکه با راهنمایی صحیح، از بروز اختلافات و صرف زمان و هزینه های اضافی در آینده جلوگیری می کند.

بنابراین، برای یک فرآیند فروش مال مشاع در قانون مدنی که بدون مشکل و با حفظ حداکثری حقوق شما به سرانجام برسد، مشورت و همراهی با یک وکیل متخصص ملکی توصیه ای جدی و هوشمندانه است.

نتیجه گیری

فروش مال مشاع در قانون مدنی، فرآیندی پیچیده اما قابل مدیریت است که نیازمند درک عمیق از مفاهیم حقوقی و طی کردن مراحل قانونی مشخص است. مال مشاع، همانطور که بررسی شد، به معنای مالکیت مشترک چندین نفر بر یک مال واحد است که سهم هر یک از نظر فیزیکی مشخص نیست و این موضوع، تفاوت عمده ای با ملک مفروز دارد. قانون مدنی، حق هر شریک برای تقاضای تقسیم مال را به رسمیت شناخته و برای آن، مسیرهای قانونی گوناگونی را پیش بینی کرده است.

در ابتدا، شرکا می توانند با تراضی و تنظیم تقسیم نامه، به اشاعه پایان دهند. اما در صورت عدم توافق یا عدم امکان افراز فیزیکی ملک، فرآیند به مراجع قانونی سپرده می شود. اداره ثبت اسناد و املاک برای افراز املاک دارای سند رسمی صلاحیت دارد و در صورت غیرقابل افراز بودن ملک، گواهی عدم افراز صادر می کند. با این گواهی یا در مواردی که ملک دارای سند عادی است، دادگاه عمومی حقوقی، مرجع رسیدگی و صدور دستور فروش ملک خواهد بود که نهایتاً از طریق مزایده و با نظارت اجرای احکام، مال به فروش می رسد و ثمن آن بین شرکا تقسیم می شود.

اهمیت آگاهی از جزئیات، در جلوگیری از جرائم و حفظ حقوق، حیاتی است. فروش سهم مشاع توسط یکی از شرکا به تنهایی، قانونی است، اما فروش کل ملک مشاع بدون اجازه سایر شرکا، مصداق جرم فروش مال غیر بوده و تبعات کیفری سنگینی دارد. همچنین، در برخی موارد خاص، حق شفعه به شریک دیگر این امکان را می دهد که سهم فروخته شده را تملک کند.

در نهایت، با توجه به پیچیدگی های موضوع، حضور یک وکیل ملکی متخصص در تمامی مراحل، از مشاوره اولیه و انتخاب بهترین راهکار تا پیگیری قضایی و اجرایی، می تواند به مالکین کمک شایانی کند تا با اطمینان خاطر و حداقل درگیری، به نتیجه مطلوب دست یابند و از بروز اختلافات آتی و ضررهای احتمالی جلوگیری کنند. آگاهی و اقدام بر اساس قانون، کلید موفقیت در این مسیر حقوقی است.